美國房地產 - 屋主自售二三事

賣方市場(Sellers Market)是普遍在房地產近年來的趨勢和指標,由於房屋上市後只要價錢合理,許多買主仍舊趨之若鶩,不惜以高出平均市場的價位出手購買,也因為如此造成許多屋主誤判,認為在這樣的房市中,自己也能不假經紀人之手輕鬆高價賣出自己的房屋.一個成熟的國家通常有十分健全的制度,對於房地產買賣的專業領域上有一定的要求,無論房屋的租賃或買賣,身為房東或房屋賣主的您對房客或買主等消費者有一定的責任.是否能在試圖省下經紀人賣屋佣金的同時也能充分保護到自己的權益,以下幾點是身為賣主的您在將房屋上市前需要衡量清楚的.

一、 賣價確認: 許多經紀人可以提供價格的建議及協助,將您鄰近區域的平均價格計算出後便知您房屋價格的合理範圍,訂價及出價是都一門學問,當您直接面對買主時,一般會將您原本定的屋價中扣除掉佣金的比例後以低標出價.

二、 瞭解法令: 無論屋內屋外以至於附近會影響到房屋的因素,包括室內安全及環境是否有污染,最好能對買主清楚的告知以避免法律上的困擾.

三、 買主的購買力: 若沒有經紀人的過濾,建議您要確認出價的買主有貸款審核通知書(Approved for mortgage),以避免錯失其他人出價的機會.同時最好能留心利率的變化,確保買主在最後關頭能順利貸得屋款.

四、 展示房屋時的安全措施: 於選擇自售的屋主在沒有經紀人這層過濾下,通常所面對的可能是看到賣屋招牌而敲門按鈴的陌生客.在邀其入屋內參觀前應先確保已將家中貴重物品放置安全的地方,同時在開放參觀時最好能讓家中老弱婦孺暫時離開屋中,除了免除不必要的尷尬外,家人的安全應為首要.

五、 為買主購買房屋保險 (Home Warranty): 儘管相信自己住慣的房屋狀況良好,但通水系統,電力系統,冷暖氣及熱水爐等設施仍可能在使用後若干年發生狀況,避免這些問題發生在交屋後而造成買賣雙方的困擾,購買房屋保險會是個較明智的選擇.

市場一片火紅賣主一般都可以獲得不錯的收益.但在不明白地產經紀在交易中所能提供的專業咨詢及全程過程的處理所扮演的角色時,賣主對於地產經紀賣屋時所收取的佣金難免皺眉.打算自己賣屋的屋主即便有取得各種賣屋表格的管道,但在時間的耗費及各種廣告費用上卻可能遠比想像中高出許多.沒有暢通的行銷管道,能獲得好的買主和價錢的機會也相對降低.在決定自售房屋前,可以先和專業經紀接觸,瞭解自己在房屋銷售上究竟是省錢或是虧錢,或是交由地產經紀所能搭起的雙贏局面.

本文刊載於http://www.johnwu.biz/column_26.htm

美國房地產 - 屋主自售(FSBO)的策略分析

在早期的亞洲地區, 屋主自售FSBO(For Sale By Owner) 是一種房地產交易的主流, 要賣房屋的屋主只需要把售價的紅紙貼在自家門口, 附近恰巧騎車經過的人有興趣, 價錢談攏再找個代書辦過戶手序, 交易即可完成. 直到房屋仲介的出現, 房地產的買賣文化才出現丕變. 近年來兩岸三地的對於房屋經紀人的服務接受度已逐年提高. 而房地產經紀的服務在美國已行之有年, 從事房地產經紀人更必須通過州政府的考試, 取得執照始得執業, 但在健全的房地產制度下仍有屋主寧願捨地產經紀的服務而選擇自售, 原因則可分為以下幾點:

一、 先前買賣屋經驗不佳, 對地產經紀不信任.
二、 對於協助賣屋抽佣的方式無法接受.
三、 希望藉著”屋主自售”的牌子吸引地產經紀來詢問, 瞭解市場行情.

科技日新月異, 上網搜尋”FSBO”便可找到許多資料, 包括各式各樣的表格, 只要繳一些費用, 還可以訂購房屋自售的教學錄影帶. 但下列幾點值得預備自售房屋的屋主們留意:

一、 法律問題: 在您網上購買或下載各式表格, 契約書或同意書時, 必須確定這些法律文件適用於您的區域, 隨時留意是否為最新版本的表格, 在填寫表格前有任何疑問最好先向律師請教.

二、 銷售技巧: 買賣房屋並非只是價格的拉鋸戰, 一開始的定價誤差恐怕會造成不好收拾的後遺症, 對自己的鄰近地區動態最好也能多所涉獵, 買主會提出許多問題來衡量您房屋的價值.

三、 銷售網絡及成本: 行銷面越廣代表房屋有機會以更好的條件賣出, 而這恐怕並非僅僅靠插根自售的牌子所能達到的效果, 刊登平面廣告雖然所費不貲, 卻會是比較快的方式, 在各報刊登的廣告的收據務必保存妥當, 以作為日後賣屋費用報稅依據.

四、 後備支援: 無論您從何處獲得房屋自售的資訊或教學錄影帶, 確定對方能提供您足夠的賣屋常識及法律上的協助.

屋主自售與委託地產經紀售屋的最大不同點, 在於屋價的控制及交易過程上的處理, 精準的市場分析和房價設定不但能縮短交易時間, 甚至在扣除佣金後所獲得的淨值, 也可能比賣主當初所預期的更高. 在交易過程上地產經紀所扮演的是處理繁多的手續及解決難題的角色.

值得注意的是, 地產經紀在交易完成後才能取得佣金報酬, 即使客戶如對經紀的表現有所抱怨時也有許多申訴的管道, 然而屋主在自售房屋時無論在各式各樣的報紙平面廣告, 甚至於屋主自售的教學錄影帶等費用支出, 卻不會因房屋在任何情況下未賣出而得到退還. 屋主自售的交易過程中所承受的壓力更不在話下, 在您作出自售房屋決定前, 或許可以考慮先和專業經紀先談一談, 瞭解自己在房屋銷售上的把握, 畢竟在能獲得相同甚至更好結果的情況下, 有位可靠的人能從旁協助又何樂而不為?

本文刊載於 http://www.johnwu.biz/column_3.htm