賣方市場(Sellers Market)是普遍在房地產近年來的趨勢和指標,由於房屋上市後只要價錢合理,許多買主仍舊趨之若鶩,不惜以高出平均市場的價位出手購買,也因為如此造成許多屋主誤判,認為在這樣的房市中,自己也能不假經紀人之手輕鬆高價賣出自己的房屋.一個成熟的國家通常有十分健全的制度,對於房地產買賣的專業領域上有一定的要求,無論房屋的租賃或買賣,身為房東或房屋賣主的您對房客或買主等消費者有一定的責任.是否能在試圖省下經紀人賣屋佣金的同時也能充分保護到自己的權益,以下幾點是身為賣主的您在將房屋上市前需要衡量清楚的.
一、 賣價確認: 許多經紀人可以提供價格的建議及協助,將您鄰近區域的平均價格計算出後便知您房屋價格的合理範圍,訂價及出價是都一門學問,當您直接面對買主時,一般會將您原本定的屋價中扣除掉佣金的比例後以低標出價.
二、 瞭解法令: 無論屋內屋外以至於附近會影響到房屋的因素,包括室內安全及環境是否有污染,最好能對買主清楚的告知以避免法律上的困擾.
三、 買主的購買力: 若沒有經紀人的過濾,建議您要確認出價的買主有貸款審核通知書(Approved for mortgage),以避免錯失其他人出價的機會.同時最好能留心利率的變化,確保買主在最後關頭能順利貸得屋款.
四、 展示房屋時的安全措施: 於選擇自售的屋主在沒有經紀人這層過濾下,通常所面對的可能是看到賣屋招牌而敲門按鈴的陌生客.在邀其入屋內參觀前應先確保已將家中貴重物品放置安全的地方,同時在開放參觀時最好能讓家中老弱婦孺暫時離開屋中,除了免除不必要的尷尬外,家人的安全應為首要.
五、 為買主購買房屋保險 (Home Warranty): 儘管相信自己住慣的房屋狀況良好,但通水系統,電力系統,冷暖氣及熱水爐等設施仍可能在使用後若干年發生狀況,避免這些問題發生在交屋後而造成買賣雙方的困擾,購買房屋保險會是個較明智的選擇.
市場一片火紅賣主一般都可以獲得不錯的收益.但在不明白地產經紀在交易中所能提供的專業咨詢及全程過程的處理所扮演的角色時,賣主對於地產經紀賣屋時所收取的佣金難免皺眉.打算自己賣屋的屋主即便有取得各種賣屋表格的管道,但在時間的耗費及各種廣告費用上卻可能遠比想像中高出許多.沒有暢通的行銷管道,能獲得好的買主和價錢的機會也相對降低.在決定自售房屋前,可以先和專業經紀接觸,瞭解自己在房屋銷售上究竟是省錢或是虧錢,或是交由地產經紀所能搭起的雙贏局面.
本文刊載於http://www.johnwu.biz/column_26.htm
2008年12月25日 星期四
美國房地產 - 如何提高買屋的效率
當您已經向銀行或貸款經紀詢問及獲得貸款審核通知書,知道自己的購買力及在放款前需要補齊的文件後,即可開始進入搜尋房屋的程序.然而面對自己和家人對房屋的期望,除了考驗耐心,更需堅守對自己理想的房屋所秉持的看法.而這些自信必須仰賴自我充實,精準訊息的取得的管道以及有效率的尋屋方式.
一. 慎重考慮負擔貸款額度:. 當您對所選擇的經紀人其素質及能力都予以肯定時,將一切交給經紀人是個不錯的傳統方式.但即便您已知道自己所能貸款的額度,仍必須考慮到地價稅(Property Tax),房屋保險(Home Insurance),下一代的教育基金,退休計畫等長期性的開銷等純私人財務因素,才能知道真正您每個月樂於負擔的數字.
二. 設定房屋的條件: 區隔出對房屋的期望條件與實際的需要.例如在哪個城市或區域購屋,房間及衛浴數目,學區是否為考量之一,堅持獨立屋(Single Family House)或是持份的集合式住宅(Condo)等等,在為自己對房屋的需求定調後,將可有效避免屋子越看越小,房價卻越看越高的情況發生.
三. 事先打聽平均市場價格: 如果您尚未選定您的代理人或在購屋前,能藉由網路上搜尋在您計畫購屋的區域中,您能夠且樂意負擔的價格之內能找到的房屋類型,如此能在正式委託經紀人為您找屋時,心中將對市場的價格有所依據.同時也能讓您與每日和房屋打交道的經紀人有相近的對話平台,身為買主的您將不會在期望與現今市場所反映出的屋價有太大的落差.
四. 確立誰是購屋決策者: 對許多家庭來說購置房屋是人生中的大事,除了自己和配偶,孩子也應是決策過程中被諮詢的對象,所以在物色房屋的過程當中,每一位家庭成員都應儘可能參與.相反的當買主對於自己的目標已確立,對房市已有基本的了解,對自己所委託的經紀專業信心穩固時,一些風馬牛不相干,數等親以外的人士對於房屋的指指點點則能免則免.畢竟在家庭成員以外,讓非專業人士介入決策範圍將可能讓買屋的過程平添變數及失焦..
五. 出價時應慎重不遲疑: 由於並非每一位代表賣主的經紀人都會為房屋照相並放入聯賣網(Multiple Listing Service)供買主參考,當經紀人帶您看屋時,建議您可以為每一間將列入考慮的房屋拍照以作為記憶補強之用.同時列出您對於每一個房屋是否符合實際需要,其優點或缺點作筆記和打分數.儘管您可能已對該屋房價以心中有數,在出價(Make Offer)仍前請經紀人再作一次完整的房價報告(CMA),直接切入重點避免過多回盤(Counter Offer)將讓您在眾競爭買主中備受青睞.
在進入Escrow的過程中,建議身為買主的您應在雙方所指定日期內,聘請專業的驗屋師(Inspector)為房屋做較全面的”健康檢查”,在房屋檢查報告中所點出的問題將讓您對該房屋的狀況有更全面的瞭解.有時可做為要求賣主修繕或彌補金額的證明.
本文刊載於http://www.johnwu.biz/column_25.htm
一. 慎重考慮負擔貸款額度:. 當您對所選擇的經紀人其素質及能力都予以肯定時,將一切交給經紀人是個不錯的傳統方式.但即便您已知道自己所能貸款的額度,仍必須考慮到地價稅(Property Tax),房屋保險(Home Insurance),下一代的教育基金,退休計畫等長期性的開銷等純私人財務因素,才能知道真正您每個月樂於負擔的數字.
二. 設定房屋的條件: 區隔出對房屋的期望條件與實際的需要.例如在哪個城市或區域購屋,房間及衛浴數目,學區是否為考量之一,堅持獨立屋(Single Family House)或是持份的集合式住宅(Condo)等等,在為自己對房屋的需求定調後,將可有效避免屋子越看越小,房價卻越看越高的情況發生.
三. 事先打聽平均市場價格: 如果您尚未選定您的代理人或在購屋前,能藉由網路上搜尋在您計畫購屋的區域中,您能夠且樂意負擔的價格之內能找到的房屋類型,如此能在正式委託經紀人為您找屋時,心中將對市場的價格有所依據.同時也能讓您與每日和房屋打交道的經紀人有相近的對話平台,身為買主的您將不會在期望與現今市場所反映出的屋價有太大的落差.
四. 確立誰是購屋決策者: 對許多家庭來說購置房屋是人生中的大事,除了自己和配偶,孩子也應是決策過程中被諮詢的對象,所以在物色房屋的過程當中,每一位家庭成員都應儘可能參與.相反的當買主對於自己的目標已確立,對房市已有基本的了解,對自己所委託的經紀專業信心穩固時,一些風馬牛不相干,數等親以外的人士對於房屋的指指點點則能免則免.畢竟在家庭成員以外,讓非專業人士介入決策範圍將可能讓買屋的過程平添變數及失焦..
五. 出價時應慎重不遲疑: 由於並非每一位代表賣主的經紀人都會為房屋照相並放入聯賣網(Multiple Listing Service)供買主參考,當經紀人帶您看屋時,建議您可以為每一間將列入考慮的房屋拍照以作為記憶補強之用.同時列出您對於每一個房屋是否符合實際需要,其優點或缺點作筆記和打分數.儘管您可能已對該屋房價以心中有數,在出價(Make Offer)仍前請經紀人再作一次完整的房價報告(CMA),直接切入重點避免過多回盤(Counter Offer)將讓您在眾競爭買主中備受青睞.
在進入Escrow的過程中,建議身為買主的您應在雙方所指定日期內,聘請專業的驗屋師(Inspector)為房屋做較全面的”健康檢查”,在房屋檢查報告中所點出的問題將讓您對該房屋的狀況有更全面的瞭解.有時可做為要求賣主修繕或彌補金額的證明.
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美國房地產 - 家有寵物,對賣屋有影響嗎?
房地產的交易與一般買賣最大的不同,在於屋主不容易將自己居住的房屋當成商品販售.無論對於房屋的感情和習慣的擺設,都難免會在情緒上流於主觀,習慣容易成自然,尤其住得久的地方,盡管壁紙剝落,油漆退色,廚房磁磚破損等,看久了也不認為賣屋時買主們看了會有什麼不妥.現在雖然已有許多賣主瞭解一間房子的賣相好壞對於成交機率和價格的影響,但有些時候賣相不僅僅是用看的,屋內的氣味不佳也會造成買主的負面的感覺.家有寵物的屋主在房屋上市前可作了以下的處理:
一. 在開放參觀時將寵物搬離主屋: 無論寵物大小,將其放在家中不僅讓懼怕動物的人感到不安,當陌生人來訪時會造成動物的情緒緊張,叫聲也會影響買屋者間的對話及判斷.即便買屋的人也喜歡您的寵物,原本應該是重點的房屋可能因此失焦,不難想像當買主只將目光和話題放在動物上時,也可能將是令買家對您的房子印象淡薄的主要因素.
二. 留意屋內空氣的的清新: 家中若有長毛的寵物,應保持經常吸塵以避免動物毛髮四處飛揚,有些動物毛髮會引起呼吸道過敏.會造成室內氣味難聞的除了寵物本身的體味外,排泄物是主要原因,例如貓沙應勤於處理,放置空氣過濾機也是個不錯的選擇.
三. 清理寵物所留下的”勢力範圍標記”: 許多狗都有劃分權力區的習慣,這裡一點那裡一滴不僅在地上留下的痕跡會讓買主對於房屋的屋況打了折扣.在正式對外開放參觀前可使用去漬的產品處理或交給專門清洗地毯的公司.
四. 特殊寵物應放置於隱密處: 寵物並非僅定義在狗貓,許多爬蟲類如蜥蝪,蛇或鱷魚,以至於近年也成為新新人類新寵兒的昆蟲類.在賣屋過程當中勿以為所有前來看屋的人都能接受這些另類寵物.即使這類的寵物通常養在透明的箱子內,在賣屋時期盡可能用黑布加以覆蓋以免讓一般買主感到不適.
對許多人而言,寵物儼然成為是家庭中的一份子.一向習慣自由進出家門的寵物突然間因為主人的賣屋而影響了行動自由或許令飼主倍感不捨,但賣屋的過程當中若將自己”屋主”的角色成功的轉換為”賣主”,便將能縮短賣屋和全家過渡期的時間.
本文刊載於http://www.johnwu.biz/column_24.htm
一. 在開放參觀時將寵物搬離主屋: 無論寵物大小,將其放在家中不僅讓懼怕動物的人感到不安,當陌生人來訪時會造成動物的情緒緊張,叫聲也會影響買屋者間的對話及判斷.即便買屋的人也喜歡您的寵物,原本應該是重點的房屋可能因此失焦,不難想像當買主只將目光和話題放在動物上時,也可能將是令買家對您的房子印象淡薄的主要因素.
二. 留意屋內空氣的的清新: 家中若有長毛的寵物,應保持經常吸塵以避免動物毛髮四處飛揚,有些動物毛髮會引起呼吸道過敏.會造成室內氣味難聞的除了寵物本身的體味外,排泄物是主要原因,例如貓沙應勤於處理,放置空氣過濾機也是個不錯的選擇.
三. 清理寵物所留下的”勢力範圍標記”: 許多狗都有劃分權力區的習慣,這裡一點那裡一滴不僅在地上留下的痕跡會讓買主對於房屋的屋況打了折扣.在正式對外開放參觀前可使用去漬的產品處理或交給專門清洗地毯的公司.
四. 特殊寵物應放置於隱密處: 寵物並非僅定義在狗貓,許多爬蟲類如蜥蝪,蛇或鱷魚,以至於近年也成為新新人類新寵兒的昆蟲類.在賣屋過程當中勿以為所有前來看屋的人都能接受這些另類寵物.即使這類的寵物通常養在透明的箱子內,在賣屋時期盡可能用黑布加以覆蓋以免讓一般買主感到不適.
對許多人而言,寵物儼然成為是家庭中的一份子.一向習慣自由進出家門的寵物突然間因為主人的賣屋而影響了行動自由或許令飼主倍感不捨,但賣屋的過程當中若將自己”屋主”的角色成功的轉換為”賣主”,便將能縮短賣屋和全家過渡期的時間.
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美國房地產 - 賣屋後Escrow closed的處理事項
當買賣房屋程序完成(Escrow closed),買主取得鑰匙,身為賣主的您也取得買賣結案的文件(Closing Statement)及支票.以今時今日的房地產市場來說,相信賣出的價格是令人滿意的.無論賣屋的過程是平順或有波折.在買賣完成交屋當天之後都會有心理及財務的調整期.近期打算賣屋或即將結案交屋的朋友們在賣屋後應留意以下的事項:
一. 保留所有賣屋相關文件: 在搬遷的過程中,這類文件往往會置放在雜物堆中,甚至遺失.這類的文件在報稅年度四月十五日前都應謹慎存放以供報稅時參考.即使報稅後亦應保存以供覆查.
二. 先前房屋修護收據應妥善保存: 儘管夫妻在符合自用住宅條例情況下可享有免稅的優惠.但對於投資性的房地產,通常修繕的支出成本也能發揮扣抵的功效.將所有的房屋修繕支出收據保存妥當,建議您在報稅時將這些資料交給會計師一併處理.
三. 金錢流向的處理: 無論是長期持有或短期的房地產投資,相信一般賣主都能獲得理想的投資報酬.如果在賣屋後並沒有再度置產的打算,建議您將錢放在安全及有合理投資報酬率的地方,例如共同基金,債券或投資型的人壽險等等.
四. 轉寄郵件到新地址: 在搬家前一個月,您可以向郵局提出這項服務以避免信用卡帳單,定期報章雜誌或移民相關申請業務等任何一者成為更改地址的漏網之魚而造成程度不等的損失.申請郵件轉寄服務可親至各地郵局領取表格或上網www.usps.gov/moversnet 查詢.
五. 慎重選擇您的新居: 除了賣買同時進行的換屋形式外,另一選擇便是賣後先租,除了能根據個人或家庭需求而從容調整買屋的步伐外,更能將賣屋後的收益重新安排投資版圖及調整方向的機會.對於希望在尚未熟悉的社區置產的朋友來說,先租後買也是和家人一起認識新環境的好機會.
在賣屋的過程中,賣主也可以請地產經紀代為留意可能符合要求的房屋資訊.同時可以向各投資領域的專才詢問以瞭解將來如何分散投資的比率.而以今日的低利率及各種放寬的貸款條件,建議您在購置的新屋上放至少百分之二十的頭期款盡可能獲得最佳的貸款條件,讓其他分散的資金為您運作也不失為投資的參考觀念.
本文刊載於http://www.johnwu.biz/column_23.htm
一. 保留所有賣屋相關文件: 在搬遷的過程中,這類文件往往會置放在雜物堆中,甚至遺失.這類的文件在報稅年度四月十五日前都應謹慎存放以供報稅時參考.即使報稅後亦應保存以供覆查.
二. 先前房屋修護收據應妥善保存: 儘管夫妻在符合自用住宅條例情況下可享有免稅的優惠.但對於投資性的房地產,通常修繕的支出成本也能發揮扣抵的功效.將所有的房屋修繕支出收據保存妥當,建議您在報稅時將這些資料交給會計師一併處理.
三. 金錢流向的處理: 無論是長期持有或短期的房地產投資,相信一般賣主都能獲得理想的投資報酬.如果在賣屋後並沒有再度置產的打算,建議您將錢放在安全及有合理投資報酬率的地方,例如共同基金,債券或投資型的人壽險等等.
四. 轉寄郵件到新地址: 在搬家前一個月,您可以向郵局提出這項服務以避免信用卡帳單,定期報章雜誌或移民相關申請業務等任何一者成為更改地址的漏網之魚而造成程度不等的損失.申請郵件轉寄服務可親至各地郵局領取表格或上網www.usps.gov/moversnet 查詢.
五. 慎重選擇您的新居: 除了賣買同時進行的換屋形式外,另一選擇便是賣後先租,除了能根據個人或家庭需求而從容調整買屋的步伐外,更能將賣屋後的收益重新安排投資版圖及調整方向的機會.對於希望在尚未熟悉的社區置產的朋友來說,先租後買也是和家人一起認識新環境的好機會.
在賣屋的過程中,賣主也可以請地產經紀代為留意可能符合要求的房屋資訊.同時可以向各投資領域的專才詢問以瞭解將來如何分散投資的比率.而以今日的低利率及各種放寬的貸款條件,建議您在購置的新屋上放至少百分之二十的頭期款盡可能獲得最佳的貸款條件,讓其他分散的資金為您運作也不失為投資的參考觀念.
本文刊載於http://www.johnwu.biz/column_23.htm
美國房地產 - 買賣房屋的優先順序
一般換屋最大的障礙,在於打算換屋的屋主是否在財務上能夠承受同時擁有兩處房產並能順利支付可能的兩處貸款數月甚至更久,直到找到買自己房屋的買主為止.如果您的答案是否定的,換屋的起點就應從加強自身條件開始.
所謂加強自身條件,便是讓自己在賣主面前所呈現的優勢.對於一位尚未將自己的房子推出市,既不知何時能賣出,也不知錢從哪裡來的買主.僅僅一句”想看好買哪一間房子再拿出來賣”,恐怕不足以說服賣主放著其他已附上貸款審核書的offer不管,癡癡等著這位不知何時賣掉自己房子的買主.先將自己的屋子上市,通常能在換屋的過程中讓自己處在較為主動的位置.為了保障自己免除賣屋後卻還沒買到合適的新居而無家可歸,在接受offer前必須多寫一份Contingent for sale的文件,賣主在買賣雙方同意的日期內若無法找到新屋,得取消合同.
將自己房屋先行上市的另一好處,在於當您找到夢寐以求的房屋時,手握一份賣屋合約(Listing agreement)或進入Escrow程序時能向賣主提供相關資訊,也被視為有誠意的買主,經適當協商一買一賣同時進行同時結案並不困難.換屋過程中選擇先賣後買,不但可以省下許多時間,也不致讓自己陷入同時擁有兩份貸款的壓力或兩頭落空的窘境.如果您想在賣屋後才給自己慢慢找屋也不失為一個考慮的方向,在賣屋後所持有的淨值資產放入口袋後作為將來買屋的財力依據,以暫時租屋的方式另覓新屋,但必須考慮以下情況:
一. 在找到下一個房子前對孩子的影響,或因學區考量反而對自己未來找房子設下限制.
二. 在找屋的過程中所繳出的房租是否值得?所租的房屋空間是否足夠置放傢俱.若在租屋後不久便覓得理想新屋,提早解約金也應列入考慮之一.
三. 將租屋當成換屋的跳板意味將會多一次搬家的過程,是否會造成自己和家人的困擾.
房地產市場的熱絡,著實讓許多預備換屋的屋主信心滿滿,深信自己在找到理想的房屋時,再把自己的房子拿出來賣也能迅速脫手.但如此一來不僅讓自己錯失許多購屋良機,被視為未準備好的買主也只能眼見理想的房屋迅速的落到他人之手,即使對方接受了Offer,為了買到中意的房屋,在自己房屋的賣價能堅持的空間相對減少.在買賣之間有許多應該考慮的因素和協商的技巧.
本文刊載於http://www.johnwu.biz/column_20.htm
所謂加強自身條件,便是讓自己在賣主面前所呈現的優勢.對於一位尚未將自己的房子推出市,既不知何時能賣出,也不知錢從哪裡來的買主.僅僅一句”想看好買哪一間房子再拿出來賣”,恐怕不足以說服賣主放著其他已附上貸款審核書的offer不管,癡癡等著這位不知何時賣掉自己房子的買主.先將自己的屋子上市,通常能在換屋的過程中讓自己處在較為主動的位置.為了保障自己免除賣屋後卻還沒買到合適的新居而無家可歸,在接受offer前必須多寫一份Contingent for sale的文件,賣主在買賣雙方同意的日期內若無法找到新屋,得取消合同.
將自己房屋先行上市的另一好處,在於當您找到夢寐以求的房屋時,手握一份賣屋合約(Listing agreement)或進入Escrow程序時能向賣主提供相關資訊,也被視為有誠意的買主,經適當協商一買一賣同時進行同時結案並不困難.換屋過程中選擇先賣後買,不但可以省下許多時間,也不致讓自己陷入同時擁有兩份貸款的壓力或兩頭落空的窘境.如果您想在賣屋後才給自己慢慢找屋也不失為一個考慮的方向,在賣屋後所持有的淨值資產放入口袋後作為將來買屋的財力依據,以暫時租屋的方式另覓新屋,但必須考慮以下情況:
一. 在找到下一個房子前對孩子的影響,或因學區考量反而對自己未來找房子設下限制.
二. 在找屋的過程中所繳出的房租是否值得?所租的房屋空間是否足夠置放傢俱.若在租屋後不久便覓得理想新屋,提早解約金也應列入考慮之一.
三. 將租屋當成換屋的跳板意味將會多一次搬家的過程,是否會造成自己和家人的困擾.
房地產市場的熱絡,著實讓許多預備換屋的屋主信心滿滿,深信自己在找到理想的房屋時,再把自己的房子拿出來賣也能迅速脫手.但如此一來不僅讓自己錯失許多購屋良機,被視為未準備好的買主也只能眼見理想的房屋迅速的落到他人之手,即使對方接受了Offer,為了買到中意的房屋,在自己房屋的賣價能堅持的空間相對減少.在買賣之間有許多應該考慮的因素和協商的技巧.
本文刊載於http://www.johnwu.biz/column_20.htm
美國房地產 - 出售集合式住宅的注意事項
房地產市場在低利率和房屋供不應求的催化下,讓許多獨立屋Single Family Resident以外的集合式住宅condominium的價格也往上攀升, 對預備賣(康斗)時如何順應目前低利潮流以在價格上獲得最大的利益做了以下的分析:
集合式住宅在出售時與獨立屋最大的不同處,在於”賣相”上能由屋主自行決定的範圍多寡.例如外牆油漆斑駁,車庫門過於陳舊,花草未定期修剪,灑水器漏水,車道崩裂等問題在獨立屋上可由屋主自行更新或修繕處理.對於集合式住宅的屋主而言,這些外部範圍皆屬於公共區域(Common Area),並不能隨心所欲去變更任何外觀.因此Condo屋主在室內的處理上能更注意將可以令有意出價的買主在第一印象中取得優勢.
集合式住宅的特點之一,是與鄰居之間的距離十分相近,甚至是共同使用同幾面牆.由於這類牆不可能有窗戶,有時在採光上會有不足的情況,因此建議condo的賣主在將房屋交給經紀上市前,在較暗的房間中多設置立燈改善,同時在牆壁的油漆或壁紙應以清淡色系為主.擺設的家俱不宜過大,如有必要在牆上安裝鏡子也可有效讓房間看起來大一些.
要出售的康斗若有後院,面對許多無法直接管理的公共區域時將是爭取買主眼光的發揮好機會,除了草皮要修剪或保持後院的清潔外,也應留意與鄰接旁邊住戶的圍牆是否有向內傾銷的問題,妥善處理將可避免康斗的面積在買主視覺上縮水.計劃出售這類集合式住宅前只要多加巧思,同時瞭解與出售獨立屋的不同處並加以改善,相信將為屋主們在這屋價高漲的時機獲得最好的回報.
本文刊載於 http://www.johnwu.biz/column_18.htm
集合式住宅在出售時與獨立屋最大的不同處,在於”賣相”上能由屋主自行決定的範圍多寡.例如外牆油漆斑駁,車庫門過於陳舊,花草未定期修剪,灑水器漏水,車道崩裂等問題在獨立屋上可由屋主自行更新或修繕處理.對於集合式住宅的屋主而言,這些外部範圍皆屬於公共區域(Common Area),並不能隨心所欲去變更任何外觀.因此Condo屋主在室內的處理上能更注意將可以令有意出價的買主在第一印象中取得優勢.
集合式住宅的特點之一,是與鄰居之間的距離十分相近,甚至是共同使用同幾面牆.由於這類牆不可能有窗戶,有時在採光上會有不足的情況,因此建議condo的賣主在將房屋交給經紀上市前,在較暗的房間中多設置立燈改善,同時在牆壁的油漆或壁紙應以清淡色系為主.擺設的家俱不宜過大,如有必要在牆上安裝鏡子也可有效讓房間看起來大一些.
要出售的康斗若有後院,面對許多無法直接管理的公共區域時將是爭取買主眼光的發揮好機會,除了草皮要修剪或保持後院的清潔外,也應留意與鄰接旁邊住戶的圍牆是否有向內傾銷的問題,妥善處理將可避免康斗的面積在買主視覺上縮水.計劃出售這類集合式住宅前只要多加巧思,同時瞭解與出售獨立屋的不同處並加以改善,相信將為屋主們在這屋價高漲的時機獲得最好的回報.
本文刊載於 http://www.johnwu.biz/column_18.htm
美國房地產 - 空屋展示的注意事項
空屋(vacant house)在展示上有許多的優點,除了在空間上較能顯得寬敞,讓買主在參觀時能為將來傢俱的擺設多加想像力,促進購買意願之外,在心理上也較為放鬆,對於房屋的地點或便利性等外在因素能有更全面的考量.
而代表買方的經紀人在聯賣資訊網 (Multiple Listing Service ，MLS)中為顧客搜尋適合的房屋時,其中展示方式(showing instruction)也是經紀們關心的一點,通常不需預約的空屋,經紀人在為顧客開門展示時間上有更大的彈性.然而對於已不在屋內居住的賣主來說,疏於照顧的房屋將是在賣屋過程的致命傷,以下的一些應多注意的事項,為您預備銷售的空屋加分:
如房屋前院有草坪樹木,定期修剪保養是必要的.同時定時灑水器應保持啟動狀態以避免草坪枯黃.屋主若委託園藝公司在房屋賣出前定期維護,也應要求該公司將落葉及垃圾一併清掃乾淨.有游泳池的房屋應留意泳池水面上飄浮的落葉以及垃圾或水下容易積沙的問題,將清理泳池底部的馬達開啟或定期請人服務會是比較理想的方式.
房屋在空置前賣主宜提早變更通訊地址,取消雜誌或報紙等定期刊物,避免造成重要的郵件遺失或過期報紙堆積如山的場面.在房屋銷售期間應偶爾清理門前或信箱內的郵件及廣告.屋內重新粉刷牆壁以淡色系較為適宜,地毯也應換新或清洗.如新鋪木製地板,最好能在入口處貼上”請脫鞋或使用鞋套”等標語.
無人居住的空屋也有遭闖空門的風險.房屋內若遭人闖入作為棲身地或牆壁上遭人塗鴉將為屋主帶來不小的損失.空屋內安裝警鈴或警報系統感應器,應確定經紀人知道密碼.在屋外裝設感應式或在晚上會自動開啟的照明燈也不失為好方法.
在賣空屋的過程中,屋主所承受地稅,貸款利息及各項賣屋期間的維護成本,並不會因屋主不在屋內居住而少繳一分一毛,賣主同時損失出租收入的機會成本,故銷售空屋可稱為與時間賽跑的交易.此時您應選擇合適的經紀人,為您的房屋定出合理的價格,以獲得最多的出價單同時縮短賣屋時間.
本文刊載於 http://www.johnwu.biz/column_16.htm
而代表買方的經紀人在聯賣資訊網 (Multiple Listing Service ，MLS)中為顧客搜尋適合的房屋時,其中展示方式(showing instruction)也是經紀們關心的一點,通常不需預約的空屋,經紀人在為顧客開門展示時間上有更大的彈性.然而對於已不在屋內居住的賣主來說,疏於照顧的房屋將是在賣屋過程的致命傷,以下的一些應多注意的事項,為您預備銷售的空屋加分:
如房屋前院有草坪樹木,定期修剪保養是必要的.同時定時灑水器應保持啟動狀態以避免草坪枯黃.屋主若委託園藝公司在房屋賣出前定期維護,也應要求該公司將落葉及垃圾一併清掃乾淨.有游泳池的房屋應留意泳池水面上飄浮的落葉以及垃圾或水下容易積沙的問題,將清理泳池底部的馬達開啟或定期請人服務會是比較理想的方式.
房屋在空置前賣主宜提早變更通訊地址,取消雜誌或報紙等定期刊物,避免造成重要的郵件遺失或過期報紙堆積如山的場面.在房屋銷售期間應偶爾清理門前或信箱內的郵件及廣告.屋內重新粉刷牆壁以淡色系較為適宜,地毯也應換新或清洗.如新鋪木製地板,最好能在入口處貼上”請脫鞋或使用鞋套”等標語.
無人居住的空屋也有遭闖空門的風險.房屋內若遭人闖入作為棲身地或牆壁上遭人塗鴉將為屋主帶來不小的損失.空屋內安裝警鈴或警報系統感應器,應確定經紀人知道密碼.在屋外裝設感應式或在晚上會自動開啟的照明燈也不失為好方法.
在賣空屋的過程中,屋主所承受地稅,貸款利息及各項賣屋期間的維護成本,並不會因屋主不在屋內居住而少繳一分一毛,賣主同時損失出租收入的機會成本,故銷售空屋可稱為與時間賽跑的交易.此時您應選擇合適的經紀人,為您的房屋定出合理的價格,以獲得最多的出價單同時縮短賣屋時間.
本文刊載於 http://www.johnwu.biz/column_16.htm
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