美國房地產 - 買賣房屋的優先順序

一般換屋最大的障礙,在於打算換屋的屋主是否在財務上能夠承受同時擁有兩處房產並能順利支付可能的兩處貸款數月甚至更久,直到找到買自己房屋的買主為止.如果您的答案是否定的,換屋的起點就應從加強自身條件開始.

所謂加強自身條件,便是讓自己在賣主面前所呈現的優勢.對於一位尚未將自己的房子推出市,既不知何時能賣出,也不知錢從哪裡來的買主.僅僅一句”想看好買哪一間房子再拿出來賣”,恐怕不足以說服賣主放著其他已附上貸款審核書的offer不管,癡癡等著這位不知何時賣掉自己房子的買主.先將自己的屋子上市,通常能在換屋的過程中讓自己處在較為主動的位置.為了保障自己免除賣屋後卻還沒買到合適的新居而無家可歸,在接受offer前必須多寫一份Contingent for sale的文件,賣主在買賣雙方同意的日期內若無法找到新屋,得取消合同.

將自己房屋先行上市的另一好處,在於當您找到夢寐以求的房屋時,手握一份賣屋合約(Listing agreement)或進入Escrow程序時能向賣主提供相關資訊,也被視為有誠意的買主,經適當協商一買一賣同時進行同時結案並不困難.換屋過程中選擇先賣後買,不但可以省下許多時間,也不致讓自己陷入同時擁有兩份貸款的壓力或兩頭落空的窘境.如果您想在賣屋後才給自己慢慢找屋也不失為一個考慮的方向,在賣屋後所持有的淨值資產放入口袋後作為將來買屋的財力依據,以暫時租屋的方式另覓新屋,但必須考慮以下情況:

一. 在找到下一個房子前對孩子的影響,或因學區考量反而對自己未來找房子設下限制.

二. 在找屋的過程中所繳出的房租是否值得?所租的房屋空間是否足夠置放傢俱.若在租屋後不久便覓得理想新屋,提早解約金也應列入考慮之一.

三. 將租屋當成換屋的跳板意味將會多一次搬家的過程,是否會造成自己和家人的困擾.

房地產市場的熱絡,著實讓許多預備換屋的屋主信心滿滿,深信自己在找到理想的房屋時,再把自己的房子拿出來賣也能迅速脫手.但如此一來不僅讓自己錯失許多購屋良機,被視為未準備好的買主也只能眼見理想的房屋迅速的落到他人之手,即使對方接受了Offer,為了買到中意的房屋,在自己房屋的賣價能堅持的空間相對減少.在買賣之間有許多應該考慮的因素和協商的技巧.

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