美國房地產 - 房屋交易策略分析

儘管目前我們都正處於經濟不景氣的環境中, 但有賴於一再創新低的利率及許多來自世界各地的新移民置產, 美國的房地產一直表現得亮麗強眼。 但無論是買方或賣方的市場，知己知彼的協商策略是現在房市激烈競爭中不可或缺的成交關鍵。能夠清楚市場脈動及手中握有的籌碼, 則決定了誰能在協商檯面上獲得主控權。

房屋的買價或賣價並非由地產經紀所決定，而是由市場及房屋的供需量來反應。如果房屋賣主急於出售，此時具備能夠提早close escrow的買方能獲得更好的利益。相反的，若同時有六、七位買主對於同一個房子出價，那麼賣方則可以氣定神閒的挑出條件最好出價最高的買家。

通常買賣雙方對於屋價最為關注，但房屋交易並非單純只是屋價上的攻防戰。例如，同一地區兩間雷同的房子，第一家以As-Is condition(房子現況不做任何修繕)要價29萬。另一家要價29萬5千，但樂意重新粉刷換新地毯，甚至買方經由地產經紀提出某些廚房設備更新的要求而獲同意者，則後者實質獲得的利益會比前者較高。

一般較具經驗的地產經紀在進行所有交易程序前，會先了解買方是否已貸款通過，雖然在某些特殊情況下, 買方已獲得所謂的貸款通過，但在估價及產權審核的過程中，貸款額數仍有被降低或拒絕的可能。然而買方獲得貸款認證至少代表他們已具備一定程度的財力。對於交易過程而言，已將突發狀況發生率減到最低，

但對於完全未提出貸款申請的買方，賣方則承受著更大的風險，若買方無法如期貸到款項，賣方則損失和其他符合資格的買主交易的機會及時間。無論身為買方或賣方的經紀，為交易過程順利作完整考量是不可或缺的。然而在一般自住屋宅上, 頭款已不再是審核買方財力的主要條件。對於信用紀錄良好的購屋者各家貸款公司都提出低利低頭款的方案，對於買賣雙方而言不失為一大福音。

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