美國房地產 - 屋主自售二三事

賣方市場(Sellers Market)是普遍在房地產近年來的趨勢和指標,由於房屋上市後只要價錢合理,許多買主仍舊趨之若鶩,不惜以高出平均市場的價位出手購買,也因為如此造成許多屋主誤判,認為在這樣的房市中,自己也能不假經紀人之手輕鬆高價賣出自己的房屋.一個成熟的國家通常有十分健全的制度,對於房地產買賣的專業領域上有一定的要求,無論房屋的租賃或買賣,身為房東或房屋賣主的您對房客或買主等消費者有一定的責任.是否能在試圖省下經紀人賣屋佣金的同時也能充分保護到自己的權益,以下幾點是身為賣主的您在將房屋上市前需要衡量清楚的.

一、 賣價確認: 許多經紀人可以提供價格的建議及協助,將您鄰近區域的平均價格計算出後便知您房屋價格的合理範圍,訂價及出價是都一門學問,當您直接面對買主時,一般會將您原本定的屋價中扣除掉佣金的比例後以低標出價.

二、 瞭解法令: 無論屋內屋外以至於附近會影響到房屋的因素,包括室內安全及環境是否有污染,最好能對買主清楚的告知以避免法律上的困擾.

三、 買主的購買力: 若沒有經紀人的過濾,建議您要確認出價的買主有貸款審核通知書(Approved for mortgage),以避免錯失其他人出價的機會.同時最好能留心利率的變化,確保買主在最後關頭能順利貸得屋款.

四、 展示房屋時的安全措施: 於選擇自售的屋主在沒有經紀人這層過濾下,通常所面對的可能是看到賣屋招牌而敲門按鈴的陌生客.在邀其入屋內參觀前應先確保已將家中貴重物品放置安全的地方,同時在開放參觀時最好能讓家中老弱婦孺暫時離開屋中,除了免除不必要的尷尬外,家人的安全應為首要.

五、 為買主購買房屋保險 (Home Warranty): 儘管相信自己住慣的房屋狀況良好,但通水系統,電力系統,冷暖氣及熱水爐等設施仍可能在使用後若干年發生狀況,避免這些問題發生在交屋後而造成買賣雙方的困擾,購買房屋保險會是個較明智的選擇.

市場一片火紅賣主一般都可以獲得不錯的收益.但在不明白地產經紀在交易中所能提供的專業咨詢及全程過程的處理所扮演的角色時,賣主對於地產經紀賣屋時所收取的佣金難免皺眉.打算自己賣屋的屋主即便有取得各種賣屋表格的管道,但在時間的耗費及各種廣告費用上卻可能遠比想像中高出許多.沒有暢通的行銷管道,能獲得好的買主和價錢的機會也相對降低.在決定自售房屋前,可以先和專業經紀接觸,瞭解自己在房屋銷售上究竟是省錢或是虧錢,或是交由地產經紀所能搭起的雙贏局面.

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美國房地產 - 如何提高買屋的效率

當您已經向銀行或貸款經紀詢問及獲得貸款審核通知書,知道自己的購買力及在放款前需要補齊的文件後,即可開始進入搜尋房屋的程序.然而面對自己和家人對房屋的期望,除了考驗耐心,更需堅守對自己理想的房屋所秉持的看法.而這些自信必須仰賴自我充實,精準訊息的取得的管道以及有效率的尋屋方式.

一. 慎重考慮負擔貸款額度:. 當您對所選擇的經紀人其素質及能力都予以肯定時,將一切交給經紀人是個不錯的傳統方式.但即便您已知道自己所能貸款的額度,仍必須考慮到地價稅(Property Tax),房屋保險(Home Insurance),下一代的教育基金,退休計畫等長期性的開銷等純私人財務因素,才能知道真正您每個月樂於負擔的數字.

二. 設定房屋的條件: 區隔出對房屋的期望條件與實際的需要.例如在哪個城市或區域購屋,房間及衛浴數目,學區是否為考量之一,堅持獨立屋(Single Family House)或是持份的集合式住宅(Condo)等等,在為自己對房屋的需求定調後,將可有效避免屋子越看越小,房價卻越看越高的情況發生.

三. 事先打聽平均市場價格: 如果您尚未選定您的代理人或在購屋前,能藉由網路上搜尋在您計畫購屋的區域中,您能夠且樂意負擔的價格之內能找到的房屋類型,如此能在正式委託經紀人為您找屋時,心中將對市場的價格有所依據.同時也能讓您與每日和房屋打交道的經紀人有相近的對話平台,身為買主的您將不會在期望與現今市場所反映出的屋價有太大的落差.

四. 確立誰是購屋決策者: 對許多家庭來說購置房屋是人生中的大事,除了自己和配偶,孩子也應是決策過程中被諮詢的對象,所以在物色房屋的過程當中,每一位家庭成員都應儘可能參與.相反的當買主對於自己的目標已確立,對房市已有基本的了解,對自己所委託的經紀專業信心穩固時,一些風馬牛不相干,數等親以外的人士對於房屋的指指點點則能免則免.畢竟在家庭成員以外,讓非專業人士介入決策範圍將可能讓買屋的過程平添變數及失焦..

五. 出價時應慎重不遲疑: 由於並非每一位代表賣主的經紀人都會為房屋照相並放入聯賣網(Multiple Listing Service)供買主參考,當經紀人帶您看屋時,建議您可以為每一間將列入考慮的房屋拍照以作為記憶補強之用.同時列出您對於每一個房屋是否符合實際需要,其優點或缺點作筆記和打分數.儘管您可能已對該屋房價以心中有數,在出價(Make Offer)仍前請經紀人再作一次完整的房價報告(CMA),直接切入重點避免過多回盤(Counter Offer)將讓您在眾競爭買主中備受青睞.

在進入Escrow的過程中,建議身為買主的您應在雙方所指定日期內,聘請專業的驗屋師(Inspector)為房屋做較全面的”健康檢查”,在房屋檢查報告中所點出的問題將讓您對該房屋的狀況有更全面的瞭解.有時可做為要求賣主修繕或彌補金額的證明.

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美國房地產 - 家有寵物,對賣屋有影響嗎?

房地產的交易與一般買賣最大的不同,在於屋主不容易將自己居住的房屋當成商品販售.無論對於房屋的感情和習慣的擺設,都難免會在情緒上流於主觀,習慣容易成自然,尤其住得久的地方,盡管壁紙剝落,油漆退色,廚房磁磚破損等,看久了也不認為賣屋時買主們看了會有什麼不妥.現在雖然已有許多賣主瞭解一間房子的賣相好壞對於成交機率和價格的影響,但有些時候賣相不僅僅是用看的,屋內的氣味不佳也會造成買主的負面的感覺.家有寵物的屋主在房屋上市前可作了以下的處理:

一. 在開放參觀時將寵物搬離主屋: 無論寵物大小,將其放在家中不僅讓懼怕動物的人感到不安,當陌生人來訪時會造成動物的情緒緊張,叫聲也會影響買屋者間的對話及判斷.即便買屋的人也喜歡您的寵物,原本應該是重點的房屋可能因此失焦,不難想像當買主只將目光和話題放在動物上時,也可能將是令買家對您的房子印象淡薄的主要因素.

二. 留意屋內空氣的的清新: 家中若有長毛的寵物,應保持經常吸塵以避免動物毛髮四處飛揚,有些動物毛髮會引起呼吸道過敏.會造成室內氣味難聞的除了寵物本身的體味外,排泄物是主要原因,例如貓沙應勤於處理,放置空氣過濾機也是個不錯的選擇.

三. 清理寵物所留下的”勢力範圍標記”: 許多狗都有劃分權力區的習慣,這裡一點那裡一滴不僅在地上留下的痕跡會讓買主對於房屋的屋況打了折扣.在正式對外開放參觀前可使用去漬的產品處理或交給專門清洗地毯的公司.

四. 特殊寵物應放置於隱密處: 寵物並非僅定義在狗貓,許多爬蟲類如蜥蝪,蛇或鱷魚,以至於近年也成為新新人類新寵兒的昆蟲類.在賣屋過程當中勿以為所有前來看屋的人都能接受這些另類寵物.即使這類的寵物通常養在透明的箱子內,在賣屋時期盡可能用黑布加以覆蓋以免讓一般買主感到不適.

對許多人而言,寵物儼然成為是家庭中的一份子.一向習慣自由進出家門的寵物突然間因為主人的賣屋而影響了行動自由或許令飼主倍感不捨,但賣屋的過程當中若將自己”屋主”的角色成功的轉換為”賣主”,便將能縮短賣屋和全家過渡期的時間.

本文刊載於http://www.johnwu.biz/column_24.htm

美國房地產 - 賣屋後Escrow closed的處理事項

當買賣房屋程序完成(Escrow closed),買主取得鑰匙,身為賣主的您也取得買賣結案的文件(Closing Statement)及支票.以今時今日的房地產市場來說,相信賣出的價格是令人滿意的.無論賣屋的過程是平順或有波折.在買賣完成交屋當天之後都會有心理及財務的調整期.近期打算賣屋或即將結案交屋的朋友們在賣屋後應留意以下的事項:

一. 保留所有賣屋相關文件: 在搬遷的過程中,這類文件往往會置放在雜物堆中,甚至遺失.這類的文件在報稅年度四月十五日前都應謹慎存放以供報稅時參考.即使報稅後亦應保存以供覆查.

二. 先前房屋修護收據應妥善保存: 儘管夫妻在符合自用住宅條例情況下可享有免稅的優惠.但對於投資性的房地產,通常修繕的支出成本也能發揮扣抵的功效.將所有的房屋修繕支出收據保存妥當,建議您在報稅時將這些資料交給會計師一併處理.

三. 金錢流向的處理: 無論是長期持有或短期的房地產投資,相信一般賣主都能獲得理想的投資報酬.如果在賣屋後並沒有再度置產的打算,建議您將錢放在安全及有合理投資報酬率的地方,例如共同基金,債券或投資型的人壽險等等.

四. 轉寄郵件到新地址: 在搬家前一個月,您可以向郵局提出這項服務以避免信用卡帳單,定期報章雜誌或移民相關申請業務等任何一者成為更改地址的漏網之魚而造成程度不等的損失.申請郵件轉寄服務可親至各地郵局領取表格或上網www.usps.gov/moversnet 查詢.

五. 慎重選擇您的新居: 除了賣買同時進行的換屋形式外,另一選擇便是賣後先租,除了能根據個人或家庭需求而從容調整買屋的步伐外,更能將賣屋後的收益重新安排投資版圖及調整方向的機會.對於希望在尚未熟悉的社區置產的朋友來說,先租後買也是和家人一起認識新環境的好機會.

在賣屋的過程中,賣主也可以請地產經紀代為留意可能符合要求的房屋資訊.同時可以向各投資領域的專才詢問以瞭解將來如何分散投資的比率.而以今日的低利率及各種放寬的貸款條件,建議您在購置的新屋上放至少百分之二十的頭期款盡可能獲得最佳的貸款條件,讓其他分散的資金為您運作也不失為投資的參考觀念.

本文刊載於http://www.johnwu.biz/column_23.htm

美國房地產 - 買賣房屋的優先順序

一般換屋最大的障礙,在於打算換屋的屋主是否在財務上能夠承受同時擁有兩處房產並能順利支付可能的兩處貸款數月甚至更久,直到找到買自己房屋的買主為止.如果您的答案是否定的,換屋的起點就應從加強自身條件開始.

所謂加強自身條件,便是讓自己在賣主面前所呈現的優勢.對於一位尚未將自己的房子推出市,既不知何時能賣出,也不知錢從哪裡來的買主.僅僅一句”想看好買哪一間房子再拿出來賣”,恐怕不足以說服賣主放著其他已附上貸款審核書的offer不管,癡癡等著這位不知何時賣掉自己房子的買主.先將自己的屋子上市,通常能在換屋的過程中讓自己處在較為主動的位置.為了保障自己免除賣屋後卻還沒買到合適的新居而無家可歸,在接受offer前必須多寫一份Contingent for sale的文件,賣主在買賣雙方同意的日期內若無法找到新屋,得取消合同.

將自己房屋先行上市的另一好處,在於當您找到夢寐以求的房屋時,手握一份賣屋合約(Listing agreement)或進入Escrow程序時能向賣主提供相關資訊,也被視為有誠意的買主,經適當協商一買一賣同時進行同時結案並不困難.換屋過程中選擇先賣後買,不但可以省下許多時間,也不致讓自己陷入同時擁有兩份貸款的壓力或兩頭落空的窘境.如果您想在賣屋後才給自己慢慢找屋也不失為一個考慮的方向,在賣屋後所持有的淨值資產放入口袋後作為將來買屋的財力依據,以暫時租屋的方式另覓新屋,但必須考慮以下情況:

一. 在找到下一個房子前對孩子的影響,或因學區考量反而對自己未來找房子設下限制.

二. 在找屋的過程中所繳出的房租是否值得?所租的房屋空間是否足夠置放傢俱.若在租屋後不久便覓得理想新屋,提早解約金也應列入考慮之一.

三. 將租屋當成換屋的跳板意味將會多一次搬家的過程,是否會造成自己和家人的困擾.

房地產市場的熱絡,著實讓許多預備換屋的屋主信心滿滿,深信自己在找到理想的房屋時,再把自己的房子拿出來賣也能迅速脫手.但如此一來不僅讓自己錯失許多購屋良機,被視為未準備好的買主也只能眼見理想的房屋迅速的落到他人之手,即使對方接受了Offer,為了買到中意的房屋,在自己房屋的賣價能堅持的空間相對減少.在買賣之間有許多應該考慮的因素和協商的技巧.

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美國房地產 - 出售集合式住宅的注意事項

房地產市場在低利率和房屋供不應求的催化下,讓許多獨立屋Single Family Resident以外的集合式住宅condominium的價格也往上攀升, 對預備賣(康斗)時如何順應目前低利潮流以在價格上獲得最大的利益做了以下的分析:

集合式住宅在出售時與獨立屋最大的不同處,在於”賣相”上能由屋主自行決定的範圍多寡.例如外牆油漆斑駁,車庫門過於陳舊,花草未定期修剪,灑水器漏水,車道崩裂等問題在獨立屋上可由屋主自行更新或修繕處理.對於集合式住宅的屋主而言,這些外部範圍皆屬於公共區域(Common Area),並不能隨心所欲去變更任何外觀.因此Condo屋主在室內的處理上能更注意將可以令有意出價的買主在第一印象中取得優勢.

集合式住宅的特點之一,是與鄰居之間的距離十分相近,甚至是共同使用同幾面牆.由於這類牆不可能有窗戶,有時在採光上會有不足的情況,因此建議condo的賣主在將房屋交給經紀上市前,在較暗的房間中多設置立燈改善,同時在牆壁的油漆或壁紙應以清淡色系為主.擺設的家俱不宜過大,如有必要在牆上安裝鏡子也可有效讓房間看起來大一些.

要出售的康斗若有後院,面對許多無法直接管理的公共區域時將是爭取買主眼光的發揮好機會,除了草皮要修剪或保持後院的清潔外,也應留意與鄰接旁邊住戶的圍牆是否有向內傾銷的問題,妥善處理將可避免康斗的面積在買主視覺上縮水.計劃出售這類集合式住宅前只要多加巧思,同時瞭解與出售獨立屋的不同處並加以改善,相信將為屋主們在這屋價高漲的時機獲得最好的回報.

本文刊載於 http://www.johnwu.biz/column_18.htm

美國房地產 - 空屋展示的注意事項

空屋(vacant house)在展示上有許多的優點,除了在空間上較能顯得寬敞,讓買主在參觀時能為將來傢俱的擺設多加想像力,促進購買意願之外,在心理上也較為放鬆,對於房屋的地點或便利性等外在因素能有更全面的考量.

而代表買方的經紀人在聯賣資訊網 (Multiple Listing Service ，MLS)中為顧客搜尋適合的房屋時,其中展示方式(showing instruction)也是經紀們關心的一點,通常不需預約的空屋,經紀人在為顧客開門展示時間上有更大的彈性.然而對於已不在屋內居住的賣主來說,疏於照顧的房屋將是在賣屋過程的致命傷,以下的一些應多注意的事項,為您預備銷售的空屋加分:

如房屋前院有草坪樹木,定期修剪保養是必要的.同時定時灑水器應保持啟動狀態以避免草坪枯黃.屋主若委託園藝公司在房屋賣出前定期維護,也應要求該公司將落葉及垃圾一併清掃乾淨.有游泳池的房屋應留意泳池水面上飄浮的落葉以及垃圾或水下容易積沙的問題,將清理泳池底部的馬達開啟或定期請人服務會是比較理想的方式.

房屋在空置前賣主宜提早變更通訊地址,取消雜誌或報紙等定期刊物,避免造成重要的郵件遺失或過期報紙堆積如山的場面.在房屋銷售期間應偶爾清理門前或信箱內的郵件及廣告.屋內重新粉刷牆壁以淡色系較為適宜,地毯也應換新或清洗.如新鋪木製地板,最好能在入口處貼上”請脫鞋或使用鞋套”等標語.

無人居住的空屋也有遭闖空門的風險.房屋內若遭人闖入作為棲身地或牆壁上遭人塗鴉將為屋主帶來不小的損失.空屋內安裝警鈴或警報系統感應器,應確定經紀人知道密碼.在屋外裝設感應式或在晚上會自動開啟的照明燈也不失為好方法.

在賣空屋的過程中,屋主所承受地稅,貸款利息及各項賣屋期間的維護成本,並不會因屋主不在屋內居住而少繳一分一毛,賣主同時損失出租收入的機會成本,故銷售空屋可稱為與時間賽跑的交易.此時您應選擇合適的經紀人,為您的房屋定出合理的價格,以獲得最多的出價單同時縮短賣屋時間.


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美國房地產 - 開啟賣屋交易的鑰匙

萬事起頭難,許多人在面對即將賣屋所面臨的瑣事,難免不知從何著手開始,從自己的房子現在價值多少,如何引起買主的青睞以賣得高價,政府對買賣房地產的規定或要求,甚至在換屋時物色新居等都會令賣主感到煩心.此時地產經紀人所扮演的是協助賣屋者解決問題的角色,更是為其挑選房屋並順利搬入新居的一把鑰匙.買主或賣主在挑選房地產交易的經紀人時注意事項及可以期望的服務品質如以下的說明:

一 首次與經紀人見面,他/她可以清楚的讓賣主瞭解整個交易的流程,訂定賣價的原因,藉著面對面的對談,您也可以告訴經紀人您的需要,例如多久時間之內想賣出,是否希望同時要找下一個房子,以及您對經紀人所提出的訂價原因都可適時提出看法.

二 您的房屋在市場上將能否吸引眾買主的目光,與在簽署賣屋契約後經紀人將採取的市場策略有密不可分的關係.通常訂價合理的房屋能在設定時間內順利賣出.但若有相片的輔助更能為提起買主們對您的房屋的興趣.同時廣告的傳播範圍更可包含電視,報章雜誌等平面媒體,房屋開放參觀(open house)或廣告是否上網路都對於您吸引買主的效果都有著舉足輕重的影響.

三 與房屋經紀人的連絡應保持通暢,如您的經紀人需外國或到外州一段時間,應該將與其他對這份交易有所瞭解的人的電話留下,以確保不會有連繫上的延誤而造成買賣上的困擾.地產經紀所扮演的是能讓賣主輕鬆面對諸多繁複的問題,同時也能按部就班的為賣主安排一切事宜的一把鑰匙.

本文刊載於http://www.johnwu.biz/column_15.htm

美國房地產 - 購置集合式住宅的注意事項

預備購買condominium(康斗)的買主,在衡量與持有其他形式的地產時應注意的事項，無論是因購屋預算的考量或自己的生活方式而選擇買這類過去一向被認為價廉物美的房屋,其中隱藏的利弊問題,包括入住後的責任及自身的權益或福利,都應有個清楚的瞭解.

一. 分析自己的需要: 這類集合式的住宅,隱私性不及獨立屋.康斗通常為二至四個房間的格局,同時能存放家中物品的空間也比較有限,如打算長期持有地產,最好能考慮到未來幾年內家庭人口的變化.

二. 管理費(Association fee)包含的範圍: 一般condo都會向住戶們收取管理費作為日後房屋外圍(即公共區域common area)部份及維護的費用,其中可能包括修草園丁,水費,公共區域的保險或是垃圾處理的費用等.

三. 公共設施的使用: 有些集合住宅的社區內有游泳池,網球場或烤肉區等公共場所,其維護的費用也會包含在管理費當中. 您或家中的成員對這類設施使用的機率多寡也可以決定哪類的康斗適合.

四. 社區管理的品質:集合式的住宅的管理一般分為委任地產管理公司或由住戶們所成立的社區委員會(Home Owner Association)自行管理,然而管理的品質對於房屋的價值有顯著的影響,公共範圍包括定期的屋頂保養,外牆粉刷及噴灑除蟲劑等,對社區各項定期維護的落實才能保持良好的生活水準.

五. 社區內的限制: 某些社區對於養寵物有所限制,特別對於較大身形或會因叫聲而干擾鄰居者.

房地產市場熱絡的程度,讓許多向來有著”有土斯有財”觀念的華人朋友逐漸將集合式住宅列為優先考慮範圍之一,除了可以省去許多如除草澆花及屋外範圍的維護等雜事外,更重要的是在成為集合住宅社區的一員後,對於社區規範及章程(CC&R 及BYLAW)多作瞭解,知道自己的自身享有的權益,社區委員會的功能以及運作方式後,不僅讓condo的生活形式便利愉快,也能有效避免不肖管理所造成全體住戶的損失.

本文刊載於http://www.johnwu.biz/column_14.htm

美國房地產 - 平穩賣屋有撇步,將心比心是關鍵

許多屋主在委託經紀代為售屋時, 仍住在該屋內直到close escrow後才搬離. 而在銷售期間, 除了經紀的銷售策略以及勤於open house外, 屋主也能運用幾種方式, 在為自己搬家作準備的同時, 也為自己已上市的房屋加分來達到預期的結果.

如果您已經決定賣屋, 就必須能把自己在”屋主(owner)”及”賣屋者(seller)”的角色之間作出清楚的分際. 屋主可能對自己房屋的現況因習慣成自然而視若無睹, 但當您能開始以seller的心態, 把房屋當成一項商品來看待, 就更容易從買主的角度來想像對即將購置房屋的期待. 例如家中的窗戶有破損, 廚櫃門打不開, 水龍頭滴水, 地毯壁紙掀起或翻開, 這些小毛病最好能在買主來看房屋前先行修復. 當買主已有先入為主的觀念, 認為所看到的問題將需要花不少錢來做修繕, 在價錢上難免會有所計較.

其次是把書櫃上的書, 兒童房的娃娃或玩具做一番清理或放置在床底下, 衣櫃裡的暫穿不到的衣服先裝箱, 一般買主在看房屋的同時也會盤算著傢俱放置的地方, 毋需加建任何廚櫃卻能使買主感到較寬闊的空間, 對於較快達成交易及搬家的機動性有著顯著的效果.

最重要的一點是桌上待處理的文件要放好, 許多人將書房當作辦公室, 而將包括水電費, 信用卡月結單, 醫院帳單等私人文件隨意置放. 但若在售屋的過程中有任何其中一項文件遺失, 都會造成相當程度的困擾. 必要時電腦也應該保持關機或設定密碼. 許多細節其實只要多留心, 賣屋的過程不但可以縮短, 平穩, 更可以讓房屋如自己所願房價賣出.

本文刊載於http://www.johnwu.biz/column_13.htm

美國房地產 - 賣屋常見的迷思與疑問

農曆新年將至, 在美國的華人似乎並不受到過年氣氛的影響, 對於房地產交易仍舊興致不減. 畢竟房屋的買賣是基於實際的需要, 例如投資或是賣屋後可獲得的報酬率等因素. 在賣屋前會遇到的迷思及疑問大致如下:

一. 應該和幾位經紀面談後再下決定?
其實選擇合適的經紀人和買房屋一樣, 未必一定要看得多才能找得到適合自己的經紀. 有些賣主面談了幾十位經紀人, 最後面對來自各家堆疊如山的賣屋資料, 反而更難挑出為自己賣屋的經紀. 其實賣主可以為自己的需要列一張表¸ 例如您理想中的經紀人應該具備何種條件, 市場行銷策略或銷售網路資源才足以令您相信在期望的時間內, 以最好的價格將房屋順利賣出. 一般而言, 賣主能經親友的介紹, 雜誌, 或報紙的專欄分析等尋找出二至三位可能符合條件的經紀人. 瞭解自己的需要, 其實挑一位合適您的經紀人並不難.

二. 誰分析的賣價高就給誰賣, 誰出的offer價最高就賣給誰?
房屋的賣價並非由地產經紀來決定, 而是由市場所反映. 地產經紀會製作房屋估價報告(Comparative Marketing Analysis)來幫助賣主瞭解目前的房屋市場及行情, 高出合理範圍的價格固然最能得到賣主關愛的眼神, 但也會造成買方出價意願低落的情況, 最後房屋不是無人問津就是賣主被要求降價來賣, 而銷售時間也受到耽誤. 然而在挑選offer上也有技巧, 並非簡單的看誰的出價高就接受誰的offer, 挑出一份條件最好價錢合理的offer, 例如買方是已具有購屋的能力(qualified buyer)，主動要求免除房屋檢查(inspection)，毋需經貸款審核 (no loan contingency)等, 才能縮短交易時間, 出現狀況的風險也相對降低.

三. 裝潢上的投資能否獲得房價的回報?
答案通常是否定的. 在您的房屋推出市場前, 一般經紀人會建議先將一些小毛病作修繕, 同時房屋內外新的牆面粉刷也會為房屋成交帶來加分的作用. 房屋的價格首重地點(Location), 超過”賣相基準面”以外的投資未必符合下一位屋主的需求, 此時不妨經由專業地產經紀的協助與建議, 以最精簡的方式讓房子本身的價值提升至極致.

本文刊載於http://www.johnwu.biz/column_12.htm

美國房地產 - 賣屋展示的注意事項

自售房屋或協助展示房屋的屋主,在面對看似容易卻需要處處留心的open house過程時應注意的事項做了以下的分析: 無論是委託地產經紀來為您賣屋或選擇自售,您在賣屋的過程當中都難免會面對陌生人進出您屋子的情況, 一般為安全起見,地產經紀會將賣屋資訊刊登在聯賣資訊網 (Multiple Listing Service ，MLS)時,要求其他經紀人參觀房屋前先通知代表賣方的經紀人或屋主,尤甚者會要求約特定的時刻才可入屋參觀,此舉除了讓屋主在買主參觀前有充分的時間準備外,安全更是主要因素.

當決定賣屋時,應該將一些貴重物品例如珠寶手飾等,連同珠寶盒放到銀行保險櫃存放,桌上的文件,包括水電費,信用卡月結單,醫院帳單或支票簿等私人文件放置恰當. 必要時電腦也應該保持關機或設定密碼.

其次是家中電話答錄機的留言設定,現在仍然有許多人將”現在不在家,請留話”這類的訊息放在答錄機上,您可以將留言改為”現在不方便接電話”或直接將家中電話轉接到行動電話上,如此不僅較安全,也可避免漏接電話. 如果買主在參觀房屋的同時您也在家,即使閒聊也盡量避免透露全家人的行蹤,如先生何時下班,幾點接送小孩等等. 與房屋買賣沒有直接關係的訊息有時可能會成為安全的盲點.

對於選擇自售FSBO(For Sale By Owner)的屋主,在安全上更應留心,屋主在沒有經紀人這層過濾下,自售通常是單打獨鬥的場面,所面對的可能是看到賣屋招牌而敲門按鈴的陌生客.無論在什麼情況下吸引了對您屋子有興趣的買主,在邀其入屋內參觀前您應先作好準備.
一. 盡量在白天時間展示房屋,過了時間卻想進屋參選者，您可要求下次再來.
二. 在參觀者進屋後,任何時間跟在其後方,隨時留意最近的出口.
三. 如果您所展示的是空屋或是自己安排open house的時間,不要忘記帶著行動電話,同時將緊急連絡人的單鍵撥號設定好.如果當時無人陪同,則提前告訴家人或朋友,房屋展示結束的時間.
四. 展示結束後將每一道門窗都作好檢查.

屋主自售與委託地產經紀售屋的不同處, 在於經紀人會為您在買主的財力條件及購買意願上先作篩選,在您的房屋推上聯賣資訊網後,許多買主是經由其他經紀人的帶領來參觀您的房屋,加上您所委託的經紀會在您方便的時間為您作open house,對於沒有經紀人代表卻冒然按鈴敲門要求參觀房屋的陌生人您可以理直氣壯的回絕.

本文刊載於http://www.johnwu.biz/column_11.htm

美國房地產 - 簽約賣屋前的注意事項

許多人在買賣房屋前都難免會猶豫躊躇,主要原因不外乎是對於美國買賣房屋的諸多法令不熟稔,聘請地產經紀卻又擔心三到六個月的約一簽,房屋賣價和賣出時間的生殺大權就交給了別人.慎選經紀非常重要,但事實上屋主與經紀也能是合作關係,藉由這層關係來面對市場的調整,也能透過不費吹灰之力達到事半功倍的效果:

1. 避免理想價格與實際價格落差過大:
每位賣主都希望能把自己的房子以最高價賣出,這也是代表賣方的經紀之職責所在,應該注意的是賣主在參考由經紀所提供的估價報告Comparative Marketing Analysis (CMA)的同時,對於訂定房屋賣價能客觀冷靜,以避免開出過高的價格後,再被市場反應一步步削價.售屋停留在市場上時間過長將造成買屋者對這類房屋的興趣遞減,對於售屋有害無利.

2. 降低賣屋佣金真能省下更多錢?
賣屋佣金比率一直是許多賣主所關注的焦點和迷思之一,目前普遍來說仍維持百分之六左右,低於水準的佣金雖未必代表賣方的經紀會怠惰,但確實會影響銷售的成功率及房屋的賣價,而其原因則出在低於水準的佣金,除了會導致帶客戶看屋的經紀意願低落外,稍具規模的地產公司也會規範旗下經紀避免與這類低佣金促銷手法的對象合作,看屋人數減少最後導致房屋滯銷或尋求降價來解決窘境,至此所造成的損失,恐怕不是當時對佣金多寡討價還價所能彌補.

3. 慎選經紀:身為專業的地產經紀,並不是單純的以”保證賣高價”或”快速賣出”等廣告語言來說服賣主簽約,相反的,在您決定簽約前應以已建立互信為基礎,專業經紀有責任為客戶解釋買賣過程的條約,解釋房價建議及訂定的原因,分析何種室內外的硬體改善能達到最好的效果以及對於賣屋時會採取的行銷計劃 (Marketing Plan).只有在完全瞭解這位經紀能為您做什麼及如何保護您的最高權益時,才能使您免除簽約後的忐忑不安.

本文刊載於http://www.johnwu.biz/column_10.htm

美國房地產 - 方法得當 買屋也可以很輕鬆

在許多人的印象中, 買房子的過程可能既漫長又費神, 但終於看中一間房屋, 價位地點皆宜正要寫offer時, 卻發現已經賣出, 相見恨晚卻必須面對重新再物色房子的情緒才是令許多人在買屋的過程當中倍感艱辛的主因. 如果您在這個低利房貸的市場想要置產, 有幾個方式可以讓您購屋成功的機會大大提昇:

1. 瞭解自己對即將買的房屋的需求: 買屋首重地點 (Location), 例如交通便利性, 學區, 鄰近超市或人煙較少的地區. 其次是對屋況的要求, 希望買已整理好且立即可搬入 (move-in condition) 的房屋或預備依照自己的方式和品味重新整理的待修屋. 選定一個心目中理想的區域或數個與其相比鄰的城市, 對於房屋的購置設定的方向較為容易.

2. 財務狀況: 許多人在購屋前會依自己的理解及印象來相信自己的財務狀況並設定買屋的價格, 卻不完全清楚自己的信用分數如何, 更遑論是自己要貸款的金額和能獲得的利率. John Wu建議想買屋的朋友們可以先向銀行或貸款經紀查詢房屋貸款的事宜. 同時取得貸款審核證明, 不僅在物色理想房屋前, 對於自己的實際購屋金額及貸款細節都有充分的瞭解, 同時在提出Offer時能讓您在其他尚未取得貸款審核證明的買主之間做出優勢的區隔.

3. 選擇經紀人: 隨著網路科技的日新月異, 目前的地產經紀大多會利用聯賣資訊網 (Multiple Listing Service ，MLS), 將依照您對房屋的各項要求來搜尋最符合您期望的房屋資訊. 同時您也能經親友的介紹,雜誌,或報紙的專欄分析等尋找出二至三位經紀人. 藉由面對面的談話來瞭解哪位經紀人最能符合條件為您服務.

在將要置產的地區, 對於房屋的種類及條件作好設定. 同時將自身的財務狀況及貸款所需要的手續做好整理後, 不但可避免將過多的時間消耗在目標不明的尋覓過程上, 藉由專業的經紀人找到理想的房屋時更能將貸款審核證明與offer一併送交賣方, 一位能提出具體的財力證明, 方法得當下手快又準的買主, 其購屋的誠意誰能小覬?

本文刊載於http://www.johnwu.biz/column_8.htm

美國房地產 - 搬家時為孩子設想

當您面臨升遷,轉業或希望為孩子找個更好的學習環境時,從賣屋到買屋,只要找到適合的經紀人來分憂解勞,通常能夠事半功倍.然而搬遷的過程中最大的阻力卻可能是來自孩子情緒上的反彈..父母在選擇新居時,除了學區外,搬家的過程中對孩子適當的輔導,不僅可以將對孩子的負面情緒降至最低,更可以讓一家人適應新環境的時間縮短.

對於父母即將要搬新家的決定,小孩通常會感受到強烈的不安全感.大人世界裡的升遷履新或長遠的房地產投資,對孩子來說也僅僅是讓他失去熟識的鄰居同學和朋友的藉口.此時身為父母的您在搬家前可以做幾件事,讓您和孩子在心理和實質上都成為贏家:

一. 為孩子提前作規劃: 對於許多華人父母來說,學區好是購屋的決定關鍵因素之一,但更該瞭解該地區的社區形態,瞭解什麼樣的社區活動適合孩子參與,使其在短時間內對新家的社區及環境熟悉.

二. 為孩子的專長作打算: 如果您的孩子在校是啦啦隊,棒球隊等代表學校社團的一員,您可以向該學校要求推薦信(referral),讓孩子一進入新學校便可在自己熟悉的範圍繼續一展所長.

三. 讓孩子參與其中: 搬家不只是父母的事,您可以和孩子討論搬進新家後的計劃,例如房間的安排,或讓孩子說說預備如何佈置自己的新房間,讓家裡的每一位成員對即將搬入的新家都有所期待.

四. 提早瞭解新環境: 在選定即將搬遷的地區後,上網查詢或向您的經紀人要求新房屋的周邊設施資料,例如公園,購物中心,戲院或餐館等等.無論在買屋的過程中或在搬入新屋的前幾個星期,挑個星期假日開車載著全家到新環境遊車河,也不失為提早適應新環境的好方法.

在搬入新家的初期,儘管有許多的家用物品還未來得及開箱整理,但此時父母仍應盡量讓孩子的日常生活維持規律,如下課後的活動,吃飯,看電視和睡眠時間應與搬家之前連貫,沒有空窗期的生活習慣可以讓孩子在最短的時間內,在新環境中進入狀況.

本文刊載於http://www.johnwu.biz/column_7.htm

美國房地產 - 房屋定價要訣

假如您已決定賣屋, 第一件會浮現在腦海的事是:”房市這麼熱, 我的房子能賣多少?”有許多賣主會與幾位房屋經紀談過後, 選擇開價最高者作為賣方代表.

但其實房屋在售價過高時, 不僅會造成來看屋的人少, 降低買方出價的意願, 拖長了銷售的時間, 甚至會因此受到鄰近房屋在銷售策略運用上, 將開價過高的房子作為說服她們買主的”樣板屋”, 這樣的定價將無法避免使自己的房子成為鄰近地區房屋交易買賣成功的踏腳石.

在地產經紀分析市場及定價原因時, 或許會常聽到Fair market value, 所謂Fair market value(公平市場價值), 是指在開放及不受限制的市場中，而買賣雙方均有一定的教育基礎、彼此互不認識又非強迫情況下，買方願意支付，賣方願意接受的交易價格, 也可說是為產業認定出售的估值基準. 而您的經紀應和您的目標一致, 能將您的房子的價格設在買方能接受範圍中出價的最上限, 而非將價格開高導致無人問津, 或降低房屋價格只求快速銷售.

在決定房屋賣價前, 賣方不妨先列一張表, 標明自己各項賣屋因素及重要性的優先順序, 例如:
一、搬家的迫切性: 小孩是否即將開學或新工作就要開始.
二、新居的地點是否位於比現在所住的更高地價的地區.
三、對於賣出房屋後對於資金的急迫性.

另外有許多因素也會混淆賣主對於房屋賣價的訂定作出過於主觀的判斷, 例如當初房子原本價格買得較貴, 賣方對自己房子所做的整修及裝潢部分的回收報酬率期待過高, 像加建游泳池, 陽台或涼亭等, 這些工程對於房子整體而言當然是有加分的作用, 但這些出自屋主自身喜好的投資對下一位屋主卻未必受用, 而當初大興土木的投資亦不盡然能百分之百有效反映在賣價上. 所以一位專業的經紀有責任及義務為賣主作詳細的分析, 找出房屋的準確市值, 在房屋上市之際也可在公平市價上再調升百分之二或三, 為買賣價格之間留下協商空間.

本文刊載於http://www.johnwu.biz/column_6.htm

美國房地產 - 房屋交易策略分析

儘管目前我們都正處於經濟不景氣的環境中, 但有賴於一再創新低的利率及許多來自世界各地的新移民置產, 美國的房地產一直表現得亮麗強眼。 但無論是買方或賣方的市場，知己知彼的協商策略是現在房市激烈競爭中不可或缺的成交關鍵。能夠清楚市場脈動及手中握有的籌碼, 則決定了誰能在協商檯面上獲得主控權。

房屋的買價或賣價並非由地產經紀所決定，而是由市場及房屋的供需量來反應。如果房屋賣主急於出售，此時具備能夠提早close escrow的買方能獲得更好的利益。相反的，若同時有六、七位買主對於同一個房子出價，那麼賣方則可以氣定神閒的挑出條件最好出價最高的買家。

通常買賣雙方對於屋價最為關注，但房屋交易並非單純只是屋價上的攻防戰。例如，同一地區兩間雷同的房子，第一家以As-Is condition(房子現況不做任何修繕)要價29萬。另一家要價29萬5千，但樂意重新粉刷換新地毯，甚至買方經由地產經紀提出某些廚房設備更新的要求而獲同意者，則後者實質獲得的利益會比前者較高。

一般較具經驗的地產經紀在進行所有交易程序前，會先了解買方是否已貸款通過，雖然在某些特殊情況下, 買方已獲得所謂的貸款通過，但在估價及產權審核的過程中，貸款額數仍有被降低或拒絕的可能。然而買方獲得貸款認證至少代表他們已具備一定程度的財力。對於交易過程而言，已將突發狀況發生率減到最低，

但對於完全未提出貸款申請的買方，賣方則承受著更大的風險，若買方無法如期貸到款項，賣方則損失和其他符合資格的買主交易的機會及時間。無論身為買方或賣方的經紀，為交易過程順利作完整考量是不可或缺的。然而在一般自住屋宅上, 頭款已不再是審核買方財力的主要條件。對於信用紀錄良好的購屋者各家貸款公司都提出低利低頭款的方案，對於買賣雙方而言不失為一大福音。

本文刊載於http://www.johnwu.biz/column_5.htm

美國房地產 - 年底是賣屋的好時機

感恩節後的秋季房市, 不少人都感受到房地產的交易降溫的趨勢, 雖然冬天的腳步近了, 但在專業房屋經紀的眼中, 年底前卻是不可多得的賣屋好時機. 房地產市場在感恩節後到年底前的房屋買賣的優點做了以下的分析:

一、 許多買主對於明年初房貸利息可能開始回升而更積極的找房子.
二、 一般人會選擇聖誕節或新年前後連續休假, 不少來自外地的買主會趁休假機會來物色新居.
三、 在假日季房屋銷售活動減少, 對於買方而言能選擇比較的房屋也相對降低, 價格上則有向上調整的空間.
四、 為享有報稅上的優惠, 市場上仍有許多期待在年底前買到房子的買主.
五、 通常年初一月份是轉換工作或升遷履新的高峰期, 許多人在年底前的假期已開始找房子搬遷.

整體而言, 現在看似趨緩的房地產市場, 是真正能為賣主從眾多”只是看看”的看屋者中篩選出有實質誠意的買主的最佳時刻.

房屋能否成交在於賣方定價是否為買方所能接受, 更重要的是買主對於房子喜愛的程度. 如果說平時需要費時費工夫整理房屋來改善賣相, 那麼在聖誕節前後的佈置對於房屋以最理想價格成交, 則更具有畫龍點睛事半功倍的效果. 多花些巧思在耶誕節佈置的點綴下, 房子最原始的溫馨將嶄露無遺, 試問一年之中又有幾個日子能如此將房子最美最溫馨的一面呈現出來?

本文刊載於http://www.johnwu.biz/column_4.htm

美國房地產 - 屋主自售(FSBO)的策略分析

在早期的亞洲地區, 屋主自售FSBO(For Sale By Owner) 是一種房地產交易的主流, 要賣房屋的屋主只需要把售價的紅紙貼在自家門口, 附近恰巧騎車經過的人有興趣, 價錢談攏再找個代書辦過戶手序, 交易即可完成. 直到房屋仲介的出現, 房地產的買賣文化才出現丕變. 近年來兩岸三地的對於房屋經紀人的服務接受度已逐年提高. 而房地產經紀的服務在美國已行之有年, 從事房地產經紀人更必須通過州政府的考試, 取得執照始得執業, 但在健全的房地產制度下仍有屋主寧願捨地產經紀的服務而選擇自售, 原因則可分為以下幾點:

一、 先前買賣屋經驗不佳, 對地產經紀不信任.
二、 對於協助賣屋抽佣的方式無法接受.
三、 希望藉著”屋主自售”的牌子吸引地產經紀來詢問, 瞭解市場行情.

科技日新月異, 上網搜尋”FSBO”便可找到許多資料, 包括各式各樣的表格, 只要繳一些費用, 還可以訂購房屋自售的教學錄影帶. 但下列幾點值得預備自售房屋的屋主們留意:

一、 法律問題: 在您網上購買或下載各式表格, 契約書或同意書時, 必須確定這些法律文件適用於您的區域, 隨時留意是否為最新版本的表格, 在填寫表格前有任何疑問最好先向律師請教.

二、 銷售技巧: 買賣房屋並非只是價格的拉鋸戰, 一開始的定價誤差恐怕會造成不好收拾的後遺症, 對自己的鄰近地區動態最好也能多所涉獵, 買主會提出許多問題來衡量您房屋的價值.

三、 銷售網絡及成本: 行銷面越廣代表房屋有機會以更好的條件賣出, 而這恐怕並非僅僅靠插根自售的牌子所能達到的效果, 刊登平面廣告雖然所費不貲, 卻會是比較快的方式, 在各報刊登的廣告的收據務必保存妥當, 以作為日後賣屋費用報稅依據.

四、 後備支援: 無論您從何處獲得房屋自售的資訊或教學錄影帶, 確定對方能提供您足夠的賣屋常識及法律上的協助.

屋主自售與委託地產經紀售屋的最大不同點, 在於屋價的控制及交易過程上的處理, 精準的市場分析和房價設定不但能縮短交易時間, 甚至在扣除佣金後所獲得的淨值, 也可能比賣主當初所預期的更高. 在交易過程上地產經紀所扮演的是處理繁多的手續及解決難題的角色.

值得注意的是, 地產經紀在交易完成後才能取得佣金報酬, 即使客戶如對經紀的表現有所抱怨時也有許多申訴的管道, 然而屋主在自售房屋時無論在各式各樣的報紙平面廣告, 甚至於屋主自售的教學錄影帶等費用支出, 卻不會因房屋在任何情況下未賣出而得到退還. 屋主自售的交易過程中所承受的壓力更不在話下, 在您作出自售房屋決定前, 或許可以考慮先和專業經紀先談一談, 瞭解自己在房屋銷售上的把握, 畢竟在能獲得相同甚至更好結果的情況下, 有位可靠的人能從旁協助又何樂而不為?

本文刊載於 http://www.johnwu.biz/column_3.htm

美國房地產 - 屋主如何挑個最好的offer

房地產的交易, 廣義的說是房屋在市場上供應及需求之間, 買賣雙方取得平衡的價格, 而offer及counter-offer則是交易當中, 為雙方的房屋買賣, 在各項細節上作溝通的管道. 賣主懂得如何挑選最好的offer, 其重要性和訂定房屋賣價一樣重要.

Offer或可稱為發盤或要約，指買方(發盤人)向賣方(受盤人)提出各項交易條件，並願意按這些條件達成交易的一種表示。在offer的有效期內，一經賣方無條件接受，合同即告成立。反之若賣主不同意買方在offer (發盤) 中的交易條件而提出修改或變更的意見，反過來向發盤人提出需要變更內容或建議的表示，稱為還盤（Counter Offer），在法律上叫反要約。

還盤是發盤後的又一個談判環節。舉例來說，買方要求在賣主留下屋子中水晶燈，但為賣主以書面方式所拒絕，便是所謂的還盤（Counter Offer）。一般而言，一份有效的合約需由要約 (Offer) 及受約 (Acceptance) 方可構成。一筆交易的達成，往往要經歷多次還盤和再還盤的過程。依目前打得火熱的房地產市場，只要訂定合理的房價，地點適中且屋況良好的房屋，賣主將可能收到數份offer，也就是所謂的multiple offers，但只將出價最高的offer列為交易考慮卻未必聰明，當代表賣方的經紀人將幾份offer交給賣主時，賣主應以全盤的眼光來考量這單房屋交易. 例如判別對方是否為具有購屋的能力(qualified buyer)，其次為對方主動要求免除房屋檢查(inspection)，毋需經貸款審核 (no loan contingency) 等縮短交易時間的良好條件，理性的分析可有效降低交易過程時的風險.

成功的房屋交易在於創造雙贏. 許多賣主在收到offer時，會試著等下一份條件更好的offer出現，但為避免房屋在市場上停留過久造成買方的購買意願遞減，您應確定您所委託的經紀一開始進行銷售時即將您的房屋資料放在聯賣資訊網(Multiple Listing Service ，MLS)上，盡可能在短時間內吸引各方買主們的offer作比較分析，畢竟房地產的交易並不是單純的看誰出的價錢最高，而是誰的offer能順利的將交易完成.

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美國房地產 - 如何免除買賣雙方在房屋交易上的困擾

在房屋買賣過程當中, 無論雙方是基於何種原因或情況下碰面, 對房屋的買賣都可能會造成影響, 然而賣主在面對買方可能以旁敲側擊的方式詢問各種問題時所作出的反應, 對於屋價以至於整筆交易是否順利, 都有著不可忽視的影響. 對於賣主在與買方接觸時應注意的細節作出了以下的建議.

在和經紀人簽署委託代賣合約(Listing Agreement)時, 地產經紀會對屋主提出誠實為上要求, 在屋主所知道的範圍內, 對一切影響房屋的問題開誠佈公. 一般代表買方的經紀會建議客戶聘請的房屋檢查員inspector來對房屋做更詳細的勘查. 銷售的部份則交給經紀來處理. 在買主們參觀房屋的時段, 全家人外出購物或安排其他待在家以外的活動, 除了可以避免不必要的困擾或尷尬外, 也讓各買主有機會有充足的時間參觀, 以客觀的角度來自己決定是否要買這間房子.

即使將有許多買主來參觀房子, 仍會有某些原因造成賣主無法(或不想)出門避開買賣雙方王見王的情況發生, 其中不乏對屋況沒有信心的屋主, 期望藉由自己的推銷及解釋來”圓”每一處可能被挑剔的地方, 甚至是因為不信任買主的眼光, 以積極的自力救濟方式美化房屋的缺陷, 反而讓一同前來的經紀毫無用武之地. 然而依這樣近乎是FOR SALE BY OWNER的推銷方式非但無法達到效果, 反而會造成買主對屋主有欲蓋彌彰的疑慮. 這類買賣雙方的互動, 對於交易而言是弊多於利.

同時當賣主在開放參觀時段選擇留在家中, 那麼面對買主的殷切詢問便在所難免. 有許多方式既可以不隱瞞的方式來回答卻可避免造成買主不必要的負面影響, 重要的是不要以自己的喜好當做買主的喜好標準. 例如不要特別強調附近您常去的教會或寺廟, 因為買主的信仰未必與您相同. 其次, 敘述您賣屋的原因是因為現在的房間不夠用, 離婚或想換個更好的環境, 除了可能會讓您的房子在買方主觀上打了折扣外, 更可能觸及禁忌的敏感神經. 您個人不在乎的小問題, 對別人卻可能是決定買或不買的關鍵.

最重要的一點, 您並不需要告知買方您目前是正在買另一間房子的詳細情況, 這項資訊對於買方而言並沒有太大意義, 但如果您讓買主知道您現在這間房子未賣出前, 無法買下一間屋子而備感焦慮時, 在價錢的協商上, 買方將會比您更強勢.



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